LOI PINEL

Un dispositif de défiscalisation pour l'achat d'un appartement neuf vraiment efficace ?

C’est l’article n° 5 de la loi du 29 décembre 2014 inscrite dans le code général des impôts qui met en place le dispositif de defiscalisation Pinel. Il a été mis en place à la suite du dispositif Duflot, dont le succès est très mitigé à cause de ses contraintes trop importantes. La loi Pinel a pour objectif principal d’inciter les investisseurs à détendre le marché locatif en augmentant le nombre de biens disponibles. Pour les particuliers qui désirent valoriser leur épargne, le placement est intéressant à plusieurs niveaux, pour peu qu’ils prennent soin d’étudier scrupuleusement les différentes offres qui leur sont proposées. 

La loi Pinel : un dispositif fiscal pour soutenir la construction en France

Dans un contexte de tension immobilier qui a tiré les loyers à la hausse au cours des dernières décennies, le gouvernement français a décidé de mettre en place en 2014 la loi Duflot qui avait pour objectif de favoriser la construction tout en faisant la promotion des constructions respectueuses de l’environnement, mais ses trop nombreuses contraintes a entraîné marché à la baisse, appelant ainsi à de nombreuses révisions pour permettre l’atteinte des 500.000 logements par an annoncé dans le programme du quinquennat de François Hollande. C’est ainsi que naît en 2015, sous l’impulsion de la ministre du Logement Sylvia Pinel, un nouveau dispositif fiscal plus incitatif.

Le nouveau dispositif est un succès puisqu’il relance la construction, puisque la vente des logements neufs augmente de 10 % dès le premier trimestre 2015 et 60 % des investissements privés ont été réalisés grâce au nouveau dispositif. De par le succès obtenu, le dispositif Pinel est reconduit pour l’année 2016. Les investisseurs ont ainsi jusqu’au 31 décembre 2016 pour en bénéficier. 

Mieux comprendre le fonctionnement de la loi Pinel

La loi Pinel est une mesure d’incitation fiscale destinée aux contribuables français qui réalisent un investissement dans l’achat d’un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement destiné à la location. Le dispositif Pinel donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu que l’investisseur répartira sur la période qu’il choisit pour proposer son bien à la location. Le plafond de l’investissement est plafonné à 300.000 euros que l’on peut scinder en deux biens. À l’achat, le prix du logement ne doit pas dépasser 5.500 m². De plus, il doit être construit selon les normes BBC (bâtiment à basse consommation) ou HPE (haute performance énergétique). Et le bien doit être loué dans l’année qui suit son achat ou sa livraison.

Cette réduction est de 12 % du prix du logement pour un engagement de six ans, 18 % pour une mise en location de 9 ans et atteint 21 % pour un bien loué 12 ans. En clair, pour un engagement de six ans, la réduction d’impôt sera de 2 % par an sur le montant du logement. Pour un engagement de six ans. Pour un investissement de 300.000 euros et un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt atteint 63.000 euros. Si le bien est retiré du marché avant la fin de l’engagement, le contribuable devra rembourser intégralement le montant de l’avantage fiscal acquis.

L’investisseur a la possibilité de louer le bien à ses parents ou à ses enfants si ces derniers constituent un foyer fiscal indépendant. Il est par ailleurs possible de souscrire auprès d’une SCPI (société civile de placement immobilier) dans la limite des 300.000 euros si vous ne souhaitez pas acheter un bien en nom propre. 

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel

Les logements concernés par la loi Pinel doivent être implantés dans l’une des zones A Bis (Paris, petite couronne francilienne), A (agglomération parisienne, Côte d’Azur, zone frontalière avec Genève, les grands centres urbains), B1 (une partie de la grande couronne parisienne, les villes au loyer élevé) et B2 (le reste des territoires à loyer élevé). Les territoires classés en zone C ne sont pas éligibles dans le cadre du dispositif Pinel, car elles ne correspondent pas à des zones où le marché locatif est tendu.

Les futurs locataires doivent occuper le bien acquis dans le cadre de la loi Pinel en tant que résidence principale et doivent répondre à un plafond de ressources, allant de 27.120 euros par an pour un célibataire qui loue en zone B2 à 115.782 euros pour une famille avec quatre enfants à charge habitant en zone A Bis, auxquels s’ajoutent 12.900 euros de majoration pour chaque enfant supplémentaire. Un plafond des loyers est par ailleurs appliqué, 16,83 euros par m² en zone A Bis, 12,50 euros par m² en zone A, 10,07 euros par m² en zone B1 et 8,74 euros par m² en zone B2. 

Les 5 critères pour investir dans le meilleur programme immobilier Loi Pinel

Pour bénéficier d’une bonne rentabilité et des avantages fiscaux de la loi Pinel, il est indispensable de prendre en compte cinq critères essentiels. 

Le prix du bien : 

Lors de l’achat d’un logement dans le cadre du dispositif Pinel, il ne faut pas se précipiter en espérant réaliser une bonne affaire grâce à la réduction d’impôt. Il faut avant tout analyser son prix et calculer sa rentabilité en fonction de l’objectif fixé. Pour être rentable, il est essentiel de calculer le prix d’achat en référence au loyer en cours dans la zone d’implantation. Si le plafond est bien en deçà du loyer en vigueur dans le quartier, vous serez perdant. Pour déterminer la rentabilité annuelle du revenu locatif, il faut le calculer déduit des charges fiscales et fonctionnelles (entretien, taxe foncière…) auquel on applique la réduction d’impôt.

L’emplacement :

L’emplacement est particulièrement important pour espérer trouver rapidement des locataires prêts à payer le bon prix. La proximité des transports (métro, ligne de bus, train…), les infrastructures sociales (écoles, crèches, centres de santé…), les commerces et les centres de loisirs sont les principaux éléments pris en compte par les locataires en quête d’un bien à louer. La proximité d’un centre d’affaires ou d’une université peut également attirer les locataires dans la zone d’implantation.

L’architecture du bâtiment :

À l’heure où le bien-être au quotidien est au centre des préoccupations, l’architecture du bâtiment est un élément primordial dans le choix du logement. À l’intérieur comme à l’extérieur, celle-ci doit à la fois être esthétique et fonctionnelle et s’insérer dans un environnement agréable. Une belle vue est primordiale. Un bien qui donne sur l’autoroute, aussi bien construite soit-elle, sera moins apprécié qu’un logement qui a une vue sur un espace vert. 

Le plan de distribution et l’exposition :

Pour attirer du monde, un logement doit offrir un plan de distribution qui facilite la circulation et la pénétration de la lumière naturelle et du soleil. Son exposition est primordiale pour limiter la facture énergétique. Pour un logement au sein d’un immeuble, les étages supérieurs sont plus appréciés que les biens en rez-de-chaussée. La donne change si le bâtiment donne directement sur un espace vert et si l’ensoleillement est garanti. 

L’évolution du quartier :

En prenant en compte la politique de développement urbain de la ville ou tout simplement en analysant l’évolution d’un quartier, vous pourrez déterminer si une zone est en devenir, en stagnation ou en recul. Vous pourrez ainsi anticiper la prise de valeur du bien que vous achetez.